金茂新速度

文/

温州金茂 李兴

天下武功,唯快不破。在高歌猛进的房地产市场当中,领军房企各有高招,但“快周转”这一制胜法宝已取得各家共识。去年年底,中国金茂温州团队就演绎了一个以快制胜的典型案例。

温州瓯江国际新城开盘当日,现场人头攒动、火爆异常,822套房全部售罄,创造了当地多年不见的盛况。更令人吃惊的是,从一纸合作文件到项目开盘,仅用时135天!温州项目既破了当地记录,也打破了中国金茂多项记录。

而达成这一奇迹的,恰恰是一支新组建的团队,在一个新进入的城市——他们的对手是深耕已久的万科、以快著称的碧桂园等等业界大咖。那么,他们怎么做到的呢?

一群敬业的疯子

之所以快,首先因为想快,不得不快。

当中国金茂总裁李从瑞提出“创六个月开盘标杆”、副总裁陶天海提出“保五争四”的目标之时,温州团队难免有些紧张和担忧。但这支新集结的团队,继承了金茂的品质文化,又融合了敢拼敢闯的温州精神,一系列化学反应由此产生,他们内心深处,只想赢、不想输。

向“争四”目标进发,温州团队只争朝夕。倒排计划,分解任务,重点从营销、设计、招采、工程和前期几个方面落实,将时间细化到天,事项分解到人。同时,不断自我加压,从最初计划的2018年1月底开盘,到后来的1月初,再到最终的2017年12月底。

节点不断前移,温州团队以办公室、工地为家,全心全意地投入到项目节奏中去。他们甚至被承包商戏谑为“一群比干传销还敬业的疯子”。有人扎根温州,一两个月才回一趟家,出差开会也是当日即返;有人常驻工地,日夜加班确保工程进度;有人前一晚还在医院挂水,第二天却心挂事务一早赶回办公室工作;有人在岗位上坚守到妻子临产才赶回医院,短暂陪护后又折返公司继续奋战;有人在办公室加班到凌晨三四点,在沙发上蜷到早晨又揉着眼睛去给早到的同事开门……许多人在下班离开时总会习惯性地回望一眼办公楼,而这间小小的临时办公室,无论多晚总是亮着灯,灯下有一个个埋头工作的身影。

就拿工程来说,这个部门几乎都是新兵,却能做到极限计划54天出正负零!通宵抢工、轮流值夜,用吃饭时间来交流工作。每日早晚碰头会将日计划分解到小时,进度、图纸、质量、安全、组织协调五本台账记录管理,工序时标网络图上墙,每天24小时4次现场巡查,统计进度、劳动力、物料加工等情况,及时反馈沟通,迅速推动现场症结处疏导。一个没有专职档案员的部门,能自发将数据整理得井井有条,重要图文记录均存档在案,让档案人员也赞叹不已。

在135天中,温州项目团队凭着信念,白天“外联”、晚上“内业”,每周一次的运营例会,每月一次的反思例会,成为项目快速演替、迭代进化的推进器。在一遍一遍的会前沟通协调、会中判断决策、会后执行回顾中,大家向着目标全力推进。

于是乎,一系列的“金茂速度”创造出来了:最快开工——示范区开工22天;最快取证——不动产证当天受理当天取证(正常需20天);最快定位——定位报告评审45天;最快方案批复——设计方案批复50天;最快的专项批复——五大专项评审52天。进展之神速甚至让温州项目组成员都有些“意外”。

一个创新的团队

之所以快,更因为有办法快。

李从瑞在中国金茂2017年工作总结会上说:“金茂温州能够实现135天开盘,有颠覆性的创新吗?没有,可是结果是颠覆性的。当处处创新、日日创新、人人创新,这些组合在一起的时候,力量就会非常强大”。

战略可以创新——以城市的名义进行降维攻击。策划高举高打:人民日报为瓯江国际新城发布专刊,影响温州高端人群,提升金茂品牌美誉度;美国纽约时代广场大屏首秀,中国金茂问候全世界温州人,扩大金茂城市运营商影响力;举办城市发展论坛,吸引业内外人士聆听国家政策专家论道,增强业内影响力。销控做到极致:拓客轰炸队地毯式搜罗客户,展厅展点联动收客化整为零,供货前置渠道量化,狼性营销分片包干,快节奏高压迫形成销售挤压……

战术也可以创新——统筹安排时间,抓紧每分每秒。比如,前期部门按时完成了各项报批节点任务,其中有不少诀窍。每天坚守在政府管委会办公,在政府人员上班前到岗,下班后离开,充分利用政府部门的黄金6小时,把前一天整理好的报批资料与各审批部门做好沟通,高效率地执行完成,期间也能沟通解决工程现场碰到的问题;同时,利用来回80公里的路上2小时,与内部部门做提资沟通和节点需求;晚上回到市区临办后,再行整理用印资料,查漏补缺并制定第二天工作计划,充分利用每一点空余时间。

又如,营销部门以仅两个月的蓄客周期,完成了开盘实现清盘热销的目标。2017年11月5日万达展点开放;11月7-9日组织温州媒体金茂品牌之旅;12月2日品牌活动中国金茂&瓯江口城市发展论坛拉开帷幕;12月23日示范区开放,2000组客户同时到场,全天3000多组客户到访参观示范区,当天认筹1000多组,7天总计认筹5000组。这些都为开盘短短两小时内822套房源售罄埋下伏笔。

以上只是温州团队创新的冰山一角,他们还首创了“招采区域内跨城市成果沿用”、“外部招标专项计划”、“三条计划线管控”、“跨司招采联盟”、“鱼骨图取证计划”、“施工时标网络图”、“设计方案跨城市复制”、“快贷按揭方案”、“地块间抵押拓展开发贷额度”、“工程早晚例会站会制”等等。这一系列因势利导、因时而变的方法,都是团队面对困难过程中产生的小微创新。

创新还体现在机制等方面,公司通过调整权责体系和充分授权,给予员工信任,鼓励员工履行决策和承担责任;公司也通过对政府履行承诺,赢得政府与企业的互信……

当这些创新因子累积到一起,新的纪录就产生了。

最快开工、最快开盘、最大集中开盘推出套数、最大规模开盘场地、最多开盘到场客户、最先尝试住宅与车位同期开盘……对标行业,温州项目创造了金茂奇迹。他们在错综复杂的市场环境下,以快周转的全新销售模式惊爆行业,用匠心敲开市场,用热销印证了金茂品质和金茂风格。

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